Ekonomitrend

Ekonomi ve Analiz

Gayrimenkul Değerleme Yaklaşımları

 

İnsanoğlunun yerleşik yaşama geçmesi ile yaşamın ayrılmaz bir parçası olan gayrimenkul konusu, günlük yaşamın en güncel konularından biri olmaya devam etmektedir. Yeni konut projeleri ve bunların medyadaki yoğun reklamları, imar tartışmaları ve televizyon programları, kentsel dönüşüm ve gayrimenkul üzerinden elde edilen servet; hemen her gün bir şekilde karşımıza çıkar olmuştur.

mimari proje

Gayrimenkul satışlarının önündeki en büyük engel olan finansman sorunlarının, oluşturulan araçlarla çözülmüş olması ise son 15 yıldır gayrimenkulün değerini ve tespitini çok daha önemli kılmıştır. Gayrimenkulün değeri, sağlanan finansmanın miktarında belirleyici rol oynamaktadır. Değerlemenin doğru yapılması, makro ölçekte bakıldığında komple bir sistemin sağlıklı çalışmasını ve devamını sağlaması bakımından belirleyici olmaktadır. Bu sebeple, rastgele bir değer tespitinden ziyade, değerlemenin hazırlık aşamasından değer takdirine uzanan her aşamada uluslar arası değerleme standartlarında kabul edilmiş yöntemler takip edilmelidir.

Değer tespitinde kullanımı kabul görmüş çok farklı yöntemler mevcuttur. Değerlemeyi yapan uzman, yöntemlerden birden fazlasına değerleme raporunda yer verebilir. Ancak yöntemlerin tercih edilmesinde, değerleme konusu taşınmazın cinsi ve bulunduğu bölge, dolayısı ile uygulanabilirlikleri belirleyici olmaktadır.

1.Değer ve Fiyat Tanımı

En temel olarak gayrimenkul değerleme, bir gayrimenkule ait hak ve faydaların, değerleme tarihindeki bağımsız ve tarafsız olarak gayrimenkul değerinin takdir edilmesidir (Hepşen A.,2014). Gayrimenkulün değerinin tespitinde gayrimenkul değerleme uzmanının profesyonel takdiri nihai değeri belirler.

Fiyat, genel olarak bir mal veya hizmet satın alımında alıcı tarafından satıcıya ödenen bedel için kullanılan terimdir. Ancak bir yatırımcının ödediği fiyat bir başkası için de bağlayıcı olamaz. Belirli bir alıcının özel menfaatleri sebebi ile ödemeyi göze aldığı fiyat, bir başkasının söz konusu taşınmaz için takdir ettiği değer uyumlu olmayabilir. Sonuç itibari ile fiyat, taşınmaz için göreceli ve değişkenlik gösteren değerdir.

Pazar değeri değerleme standartları tebliğinde; “bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tutardır.” olarak tanımlanmıştır. Pazar değeri, belirli ekonomik şartlar altında bir gayrimenkul için alıcının ödeyeceği en düşük, satıcının ise elde edeceği en yüksek fiyatı ifade etmektedir. Pazar değeri oluşurken, diğer bir deyişle, alıcı ve satıcı rekabetçi piyasa şartlarında, belirli bir tarihte, bilinçli olarak hareket ettiği ve şu kabuller ile karar verdiği düşünülür:

  • Alıcı ve satıcı işlemi gerçekleştirmek için isteklidir.
  • Alıc ve satıcı yeterli bilgiye sahip ya da danışmanlık almış durumdadır.
  • Mülk, piyasada makul bir süre satışta kalmıştır.
  • Ödeme peşin olarak yapılmaktadır. ( Dennis H.,2003)

 

2.Taşınmaz Değerleme Yöntemleri

Taşınmaz değerlemesinde kullanılan birçok yöntem bulunmaktadır. Bu yöntemler arasında en çok kabul gören ve uygulananlar ise;

  • Emsal karşılaştırma yöntemi
  • Maliyet yaklaşımı
  • Gelir indirgeme yaklaşımı

olarak karşımıza çıkmaktadır (Açlar,2002).
Değerleme yönteminin seçimi en az değerleme konusu taşınmaz ile ilgili bilgi ve belgelerin derlenmesi ve saha çalışması kadar önemlidir.

2.1.Emsal Karşılaştırma Yöntemi

Emsal karşılaştırma yönteminde temel düşünce gayrimenkul fiyatlarının pazarın doğal koşullarında oluştuğu kabulü ile yola çıkmaktır (SPK,2006). Nitelik olarak benzer taşınmazların tespiti ve elde edilen verilerden değerleme konusu taşınmazın değerine ulaşılması amaçlanır.

Arazi

Emsal karşılaştırma yöntemi ile değer tespitinde, değerleme konusu taşınmaz ile benzer nitelikli taşınmazların piyasa içersinde güncel olarak gerçekleşmiş satış rakamlarına ulaşılması esastır. Bu bakımdan emsal karşılaştırma yöntemi değere ulaşmada detaylı bir piyasa araştırmasını zorunlu kılar. Piyasa araştırması her ne kadar kolay yapılabilir gibi görünse de; satış rakamlarına ulaşmak ve bu satışlar içerisinde değerleme konusu taşınmaz ile benzer nitelikli taşınmazların satışlarını tespit etmek oldukça zorlu bir süreç olabilir. Satış rakamlarına alternatif olarak istenen ve teklif edilen fiyatlar da zorunluluk durumunda veriler arasına dahil edilebilir.

Elde edilen satış fiyatları, satış verileri toplanan taşınmazlar ile değerleme konusu taşınmaz arasındaki farklılıkları gidermek üzere pozitif veya negatif düzeltmeye tutulmalıdır. Düzeltme işleminde en önemli unsur kullanılan yüzdesel düzeltme oranlarının mümkün mertebe düşük olmasıdır. Bu oranlar ne kadar düşükse, elde edilen fiyat o derece anlamlı olur (Hepşen A.,20014). Fiyat düzeltmesi ile amaç, taşınmazın fiziki ve hukuki farklılıkların fiyat üzerine etkisinin nötrlenerek doğru değere ulaşılmasıdır.

Yöntemin en büyük avantajı yeterli veriye ulaşılabilmesi durumunda her türlü taşınmazın değer tespitinde kullanılabilmesidir. Aynı zamanda piyasa değerine ulaşılması nedeni ile de diğer yöntemlerden ayrışır. Bununla beraber özel amaçlar için inşa edilmiş yapılarda yöntemin kullanılması uygun emsallerin bulunmasındaki zorluk nedeni ile uygulanabilir olmayacaktır.

Yöntemin en sık karşılaşılan zorlukları arasında değerleme konusu taşınmaza benzer nitelikte emsal bulunamaması ya da yeterli sayıda emsale ulaşılamaması olarak karşımıza çıkmaktadır. Belli bir zaman dilimi içerisinde gerçekleşmiş; diğer bir değişle henüz güncelliğini yitirmemiş satış değerlerine ulaşmadaki zorlukla birlikte, satış fiyatlarının gerçek değerlerine ulaşmadaki güçlüklerde uygulamadaki sorunlar arasındadır. Bu durumda nitelik olarak çok uygun olmayan emsallerin değere ulaşmada kullanılması; kullanılan emsallerin nitelik farklılıklarından dolayı, yapılması gereken fiyat düzeltmesindeki oranlama hataları nedeni ile, değerleme konusu taşınmazın değerinde sapmalar görülebilmektedir (Yüksel O.,2015).

2.2.Maliyet Yaklaşımı

Arsa ve arazi dışındaki gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılan değerleme yöntemi olarak maliyet yaklaşımı, diğer değerleme yöntemlerinin sağlaması olarak da kullanılmaktadır. Benzer emsal bulmanın zor olduğu durumlarda ya da kiralamanın kolayca yapılamadığı otel, yurt, hastane, fabrika gibi özel yapıların değer tespitinde kullanılması uygun olan değerleme yöntemedir.

Maliyet yaklaşımında arsa ve binanın birbirinden bağımsız olarak değeri tespit edilerek nihai değere ulaşılmaya çalışılır. Maliyet yaklaşımında, değerleme tarihindeki piyasa koşullarında, gayrimenkullün yeniden inşası üzerinden değere ulaşılması amaçlanır (Karaca H,2008). Yeniden inşa maliyetine girişimci karı da ilave edilmelidir. Matematiksel formüle dönüştürdüğümüzde;

Mülk Değer Maliyeti = İnşa Etme veya Yenileme – Amortisman+Arsa Değeri’dir (Alpaslan H,2015)

Yatırım hesabı

Maliyet yaklaşımında, değerleme uzmanı öncelikle arasa değerine ulaşmaya çalışacaktır. Bu aşamada en etkin ve en verimli kullanımının, hali hazırdaki yapı olduğu varsayımı ile hareket edilir. Emsal yaklaşımı kullanılarak, mülkün üzerinde bulunduğu arsanın boş hali ile benzer nitelikte olan arsaların, güncel satışları karşılaştırılır ve m2 birim değerine ulaşılması amaçlanır. Benzer niteliklerin uygun olmaması durumunda, imar durumu, çekme mesafesi, inşaat alanı, kat yüksekliği, parsel cephesi vb öznitelik farklılıklarından doğan fiyat düzeltmesi ile gayrimenkulün bulunduğu arsanın boş değerine ulaşılması amaçlanır.

İkinci aşamada ise, yeniden inşa ya da ikame etme maliyeti arasında, şartlara göre tercih yapılması gerekecektir. Yeniden inşa maliyeti ile; değerleme tarihinde mevcut binanın aynı yapı malzemeleri, benzer işçilik kalitesi, tasarım ve vaziyet planı ile mülkün tüm kusur ve fazlalıkları ile mevcut eskimesi de dikkate alınarak taşınmazın yeniden inşası için gereken bütçe tanımlanır. İkame maliyet ile; güncel yapı malzemeleri, güncel tasarım ve vaziyet planları ile eşdeğer kullanım özelliklerine sahip bir mülkü yerine koyma maliyeti tanımlanır.

Maliyetlerin tespitinde doğrudan maliyetler ile dolaylı maliyetler ayrımı yapılarak; tüm maliyetler hesaba dahil edilir. Doğrudan maliyetler, binanın inşasında projenin direkt olarak gerçekleşmesi için malzeme ve işçilik gibi kaçınılmaz harcamalardır. Dolaylı maliyetler ise danışmanlık, müşavirlik, mühendislik, vergi ve harç gibi projenin maliyetine harici olarak giren kalemlerdir.

Değerleme uzmanı yapı ile ilgili olarak piyasa verilerine göre uygun bir girişimci karını da tespit etmeli ve projenin maliyetlerine ilave etmelidir. Çünkü girişimci karı binanın maliyetinin ayrılmaz bir parçasıdır. Tüm bu harcamalar ve arsa maliyeti toplam maliyeti yansıtır.

Yöntem, sıklıkla alım-satım işlemi göremeyen yapılarda ve özel kullanımı olan gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılır. Ayrıca proje değerlemesi ve yarım kalmış projelerin değerlemesinde de kullanımı yaygındır. Gelir indirgeme yaklaşımının sonuçlarının güvenilmez olduğu durumlarda da değere ikinci bir yöntemle ulaşılmasının gerekliliğinde maliyet yaklaşımı yöntemi tercih edilmektedir. Bununla beraber; profesyonel bilgi birikimi gerektirmesi ve piyasa fiyatları ile uyumlu olmaması nedeni ile uygulamada zorluklar ile karşılaşılmaktadır.

2.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Gelir indirgeme yönteminde değerleme konusu mülkün gelirlerinden giderlerinin düşülmesi ve net işletme geliri üzerinden indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılmaktadır.  Gelir indirgeme yaklaşımında gayrimenkulün pazar değeri gelir yaratma potansiyeli ile ölçüldüğü için gelir getiren ticari mülkler, diğer bir değişle kiralanabilir mülkler için kullanılması daha uygundur.

Kira geliri salt olarak net gelir değildir. İşletme net gelirinin elde edilmesi için mülke ait kira gelirleri ile birlikte giderlerinde hesaplanması gerekir. Bu nedenle kapitalizasyon yöntemi olarak da adlandırılan bu yöntemde, öncelikle gelir-gider tabloları oluşturulmalıdır. Mülke ait tüm harcama ve giderler titizlikle incelenmeli ve net gelire ulaşmada hesaba dahil edilmelidir.

İşletme tablosunun oluşturulmasının ardından değerleme uzmanının seçeceği indirgeme yöntemi ile değere ulaşılması beklenir. Burada iki yöntem karşımıza çıkmaktadır. Bu indirgeme yöntemleri, direkt kapitalizasyon yöntemi (doğrudan indirgeme) ve gelir indirgeme (gelir kapitalizasyon) yöntemidir.

Direkt kapitalizasyon yönteminin sağlıklı ve yeterli sayıda veriye rahatlıkla ulaşılabilen pazarlarda kullanılması uygundur. Bu yöntemde gayrimenkulün değeri, değerleme konusu mülkün, ortalama yıllık net gelirlerinin bugünkü değerinin alınması ile bulunur. Bu amaçla ortalama yıllık net gelirler ve sabit bir kapitalizsayon oranı üzerinden hesaplama yapılır.

Kapitalizasyon oranı = Dönemlik net işletme geliri / Mülkün değeri

Bu yöntem, uzun vadede istikrarlı gelire sahip olan, yakın gelecekte de işletme gelir ve giderlerinde büyük bir değişim olmayacağı beklenen taşınmazların değerlemesinde uygulanmalıdır (Açlar A, 2002). Formülden de açıkça görüldüğü üzere sabit bir gelir olacağı ve bunun da değişmeyeceği öngörülmektedir.

 

Yaklaşım içerisinde geçen bazı kavramlarda şu şeklidedir;

 

  • Potansiyel brüt kira geliri; taşınmazın kiralanabilir tüm birimlerinin kiralandığı

ve kira ücretlerinin zamanında, tahsil edildiği durumdaki gelirdir.

 

  • Potansiyel brüt toplam gelir; taşınmazdan sağlanan diğer muhtelif gelirlerin de eklenmesiyle elde edilen brüt gelir tutarıdır. Söz konusu muhtelif gelirler, çamaşırhane, yüzme havuzu, otopark, reklam gelirleri ve vb. gayrimenkulün ana faaliyet alanı dışındaki işlevlerden sağlanan gelirleri ifade etmektedir.

 

  • Fiili (Efektif) brüt gelir; potansiyel brüt toplam gelirin boşluk ve tahsilat kayıplarından

arındırılmış halidir. Boşluk kaybı, gayrimenkul içinde kiraya verilememiş (boş kalmış) birimler nedeniyle elde edilemeyen kira gelirlerini simgelemektedir.

 

  • Tahsilat kaybı, vadesi gelen kira gelirlerinin bir kısmının, kiracıdan tahsil edilememesi nedeniyle ortaya çıkan gelir kaybını anlatmaktadır. Boşluk ve toplama kayıpları oran olarak verildiğinde, potansiyel brüt kira geliri üzerinden hesaplanır.

 

  • Net faaliyet geliri; işletme giderlerinin efektif brüt gelirden düşülmesi ile elde

edilen değerdir.

 

  • İşletme (faaliyet) giderleri, gayrimenkulün faaliyeti esnasında gerçekleşen vergi,

sigorta, malzeme, yönetim, güvenlik, bakım onarım gibi giderleri kapsamaktadır. Kredi geri ödemeleri işletme giderleri kapsamına dahil değildir (Ayan E,2010).

 

Fiili (Efektif) Brüt Gelir = Potansiyel Brüt Gelir (Kira Geliri) – Boşluk ve Tahsilat Kayıpları + Muhtelif Gelirler

Net Faaliyet Geliri = Fiili (Efektif) Brüt Gelir – Faaliyet Giderleri

 

 

Gelir indirgeme yönteminde ise, belirli bir dönem içerisindeki net gelirler üzerinde gidilmektedir. Bu yöntemde gayrimenkulün dönemsel net nakit akışlarına risk primlerinin dahil edilmesi de söz konusudur. Bunun üzerinden hesaplanan net bugünkü değer ile taşınmazın değerine ulaşılmaktadır. Dolayısı ile gelir getirmesi mümkün olmayan ya da mülk için böyle bir pazarın söz konusu olmadığı zaman dilimlerinde değerleme konusu mülk için gelir indirgeme yönteminin kullanılması mümkün olmayacaktır.

 

3.SONUÇ

Gayrimenkul sektöründe fiyat ve değer tanımı popüler bir hal almıştır. Kişiler arkadaş sohbetlerinde semtlerinde satılan evlerin özelliklerini, hangi fiyattan satıldıklarını konuşmakta, kendilerince satılan komşu apartmandaki evin fiyatı üzerinden evlerinin değerini belirlemektedirler. Oysaki gayrimenkul değer tespit süreci kısa sohbetlerle sonuçlandırılamayacak kadar kapsamlı bir konudur. Bu sebeple de gayrimenkulün her alanında olduğu gibi değer tespiti sorunu da uzmanların ilgisini çekmiş ve çeşitli yaklaşımlar geliştirilmiştir.

Uluslararası değerleme standartlarınca kabul edilen üç değerleme yaklaşımı günümüz gayrimenkul sektöründe kullanılmaktadır. Bu yöntemler, emsal karşılaştırma yaklaşımı, maliyet yaklaşımı ve gelir indirgeme yaklaşımıdır. Yaklaşımların saha koşullarında hepsinin aynı anda kullanılabileceği durumlar olduğu gibi sadece birinin kullanılabileceği durumlarda olabilmektedir. Doğru değerleme sonuçlarına ulaşmak için yaklaşımlardan çok, sağlıklı verilere ulaşmak daha önemlidir. Gayrimenkul değerleme uzmanın saha çalışması, verileri toplaması, değerleme dışı bırakacağı verileri elemesi ve gerekli analizleri yapması değerlemenin en önemli aşamalarıdır. Hatalı veriler ile yola çıkıldığında hiçbir yaklaşım doğru sonuca ulaştırmayacaktır. Ne var ki, bazı gayrimenkuller için yöntem seçimi zorunluluktur. Örneğin kira getirisi olan bir taşınmaz için gelir indirgeme yaklaşımı tercih edilmesi gerekirken, bir projenin değerlemesinde maliyet yaklaşımı, tercih edilmesi gereken yaklaşım olacaktır.

Değerleme yaklaşımlarının birbirlerine üstünlüklerinin sorgulanmasından ziyade özelliklerinin iyi kavranması gerekmekte ve doğru seçilmiş sağlıklı veriler ile aranan sonuçlara ulaşılabileceği bilinmelidir.

 

 

 

KAYNAKLAR

1)Açlar Ahmet, Çağdaş Volkan,2002, Mühendis, Mimar ve Uzmanlar için Taşınmaz Değerlemesi, 160-265

2)Alpaslan Halil.İ., 2015, TMS/TFRS Kapsamında Gayrimenkul Değerleme ve Gerçeğe Uygun Değerin Tespitinde Emsal Karşılaştırma ve Gelir İndirgeme Yöntemleri Üzerine Bir Uygulama, Nevşehir Hacı Bektaş Veli Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 17-25

3)Ayan Ebubekir,2010, Gayrimenkul Değerlemede Gelir İndirgeme Yaklaşımı ve Yaklaşımın Türkiye’de Uygulanabilirliği, Ç.Ü. Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, Cilt 19,

4)Çakır P. , SESLİ F.A.,2013, Arsa Vasıflı Taşınmazların Değerine Etki Eden Faktörlerin ve Bu Faktörlerin Önem Sıralarının Belirlenmesi, Harita Teknolojileri Elektronik Dergisi, Cilt: 5, No: 3

5)Hepşen A., 2014, Gayrimenkul Değerleme Esasları, 7-100

6)Karaca Haydar,2008, Taşınmaz Mal Değerlemesi Yöntemleri ve Karşılaştırılması, https://polen.itu.edu.tr/bitstream/11527/1722/1/8791.pdf

7)Lawson Jeff , Schultz Carl J.,Dennis H.Carr, 2003,Mastering Real Estate Aprraisal,

8)SPK, 2006,Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ

http://www.tdub.org.tr/images/pdf/degerleme-standartlari-tebligi.pdf

9)William L. Ventoloand Martha R. Williams,2001, Fundamentals of Real Estate Appraisal,Published by Dearbon

10)Yüksel Osman, 2015, Gayrimenkul Değerlemeye Giriş, http://www.csb.gov.tr/db/altyapi/editordosya/degerlemeye%20giris.pdf

 

PaylaşPin on PinterestShare on LinkedInShare on Google+Share on FacebookTweet about this on Twitter

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

YASAL UYARI

Yasal Uyarı www.ekonomitrend.com sitesinde yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. www.ekonomitrend.com sitesinde yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Yatırımcıların verecekleri yatırım kararları ile bu sitede bulunan veriler, görüş ve bilgi arasında bir bağlantı kurulamayacağı gibi, söz konusu veri,yorum ve bilgilere dayanılarak alınacak kararların neticesinde oluşabilecek yanlışlık veya zararlardan www.ekonomitrend.com sitesi ve yazarları sorumlu tutulamaz..

Ekonomitrend © 2015 Tüm hakları saklıdır

Frontier Theme